--- title: "出租房管理：大马房东怎么记租金、押金、门牌税和地税" description: "名下有几间出租房？一张表管好租金、押金、门牌税和地税：该记什么、Excel 什么时候够用、什么时候该换成出租房管理系统。" url: https://williamw.name.my/zh/guides/landlord-rent-tracking/ language: zh-Hans --- [首页](https://williamw.name.my/zh/) [指南](https://williamw.name.my/zh/guides/) 出租房管理：大马房东怎么记租金、押金、门牌税和地税 # 我有几间出租房，租金、押金、门牌税和地税要怎么管理？ 把每个可出租的单位列成一行（租客、租约起止、月租、收了多少押金），另开一页记每处产业的税：门牌税通常一年分两期，地税一年一次。每个月对一次银行流水。只有几个单位，Excel 就够用；产业多了、名下分散了，能自动出账的定制出租房管理系统，首期从 RM 8,000 起；我现有的系统原样部署，RM 3,999 起。 [WhatsApp 问我](https://williamw.name.my/go/whatsapp?from=guide-landlord-rent-tracking-head&l=zh&text=%E4%BD%A0%E5%A5%BD+William%EF%BC%8C%E6%88%91%E7%9C%8B%E4%BA%86%E4%BD%A0%E9%82%A3%E7%AF%87%E8%AE%B2%E5%87%BA%E7%A7%9F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E9%87%91%E3%80%81%E6%8A%BC%E9%87%91%E5%92%8C%E9%97%A8%E7%89%8C%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E7%AE%A1%E7%9A%84%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%8C%E6%83%B3%E8%81%8A%E8%81%8A%E6%88%91%E5%90%8D%E4%B8%8B%E5%87%A0%E9%97%B4%E6%88%BF%E7%9A%84%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B3%BB%E7%BB%9F%E3%80%82) 作者：[William W](https://williamw.name.my/zh/about/) WilliamW Resources 更新于 2026-10-26，首发 2026-10-25 ## 房东到底要管哪几样东西 房东要管的是四样：租金、押金、租约，以及每处产业的税。麻烦多半不是出在哪一样难，而是这几样分散在不同地方。租金和押金跟着租客和单位走，税跟着产业和产业挂在谁名下走。一部分在 Excel，一部分在 WhatsApp 聊天记录，一部分在银行流水里，要回答任何一个问题，都得花一个晚上去翻。 | 项目 | 要记什么 | 什么时候用得上 | | --- | --- | --- | | 租金 | 租客、单位、月租、每月几号到期、哪天付了多少 | 每个月 | | 押金 | 收到的每一笔押金（按租约写的名目）、收款日期、退还金额 | 入住和退租时 | | 租约 | 起止日期、续约条件、加租条款、租约的印花税 | 续约之前 | | 门牌税（cukai pintu） | 每处产业的金额、归哪个市议会、缴付日期 | 一年两次 | | 地税（cukai tanah） | 每张地契的金额、归哪个土地局、缴付日期 | 一年一次 | | 维修 | 维修项目、师傅的单据、谁付的钱 | 发生的时候，以及报税的时候 | 税的日期由政府定，不由租客定。门牌税由地方政府分上下两期收：以[居銮市议会（MP Kluang）](https://www.mpkluang.gov.my/en/services/property-tax/payment-period)为例，上半年要在 2 月 28 日前缴清，下半年在 8 月 31 日前，过了期限会自动加收逾期费用。地税每年交给州土地局一次：[槟城土地局](https://ptg.penang.gov.my/images/pdf/Soalan%20Lazim%20Berkaitan%20Hasil.pdf)写明缴付期是 1 月 1 日至 5 月 31 日，之后会被罚款。你名下每处产业的确切金额和期限，以你收到的市议会账单和土地局账单为准。 ## 用一张 Excel 把它们管起来 这张表要以「单位」为单位，而不是以「产业」为单位。一间店屋，楼下租给店铺、楼上隔成两间房，就是三行，因为每一间都有自己的租客、自己的租金。 1. **一个可出租单位一行。** 栏位：产业、单位、租客、电话、租约开始、租约结束、月租、每月几号到期。 2. **押金就记在同一行。** 收了多少、哪天收的，再留一栏空着记退还金额。退租时会吵起来的，往往就是那笔找不到记录的押金。 3. **租金按月另开一页。** 每个月一栏。对完银行流水，在每个单位旁边标上已付、部分付或未付。每个月固定同一天做。 4. **税务按产业另开一页。** 产业、地契号或门牌税户口号、挂在谁名下（你、配偶还是公司）、门牌税金额与两期期限、地税金额与期限，以及你实际缴付的日期。 5. **支出另开一页。** 每一笔维修和账单都记到对应的产业下面，年底的数字才是记出来的，不是想出来的。 6. **每处产业一年一个总数。** 收到的租金，减去税、维修和银行供款。这个数字，才告诉你哪间房真的在赚钱。 第 1 到第 4 步是你本来就该记的。第 6 步，才告诉你一处产业值不值得留着。 ## Excel 什么时候开始管不住 Excel 只会记下你输入的东西：它不会开账单，不会标出谁欠租，也不会提醒你门牌税、地税快到期了。每一件事，都要靠有人在对的那天打开对的那个文件。 我替一位业主做房产管理系统之前，当时的情况是这样的：租金记在 Excel，押金靠记性，每年都要重新想起哪些税该缴了；而最简单的一个问题反而没人答得出：扣掉维修、税和供款之后，到底哪处房产在赚钱？ 出现下面这些情况，就说明已经到了那一步： - 对一次银行流水，一次坐下来做不完，或者要请别人帮你对； - 产业分别挂在几个名下，会计要你按持有人把数字分开； - 押金、加租或某一期税，已经漏过一次或者争过一次； - 有人问你去年每处房产各赚了多少，你得花一整天才答得出来。 ### 出租房管理系统有什么不一样 出租房管理系统用的还是同一套台账，只是重复的事由它自己来做。我为那位业主做的系统，结构和上面那张表一样（先是产业，再是单位，再是租约），住宅、店屋、办公室和地皮都能放进去： - 租金账单每个周期自动生成，加租和逾期罚息条款自动套用，可直接打印或存成 PDF。 - 收到的钱对应到账单上核销，账龄报表列出谁欠多少、欠了多久。 - 押金有自己的台账，挂在租约下面。 - 门牌税、地税、RPGT 和印花税都是正式记录，有到期日、有缴费账单，并自动计入每处产业的损益；门牌税和地税到期前，系统会提醒你。 - 一键出报表：租金台账、按产业损益、账龄、现金流、出租率、年度税务汇总，全部可以导出 CSV。 - 会计用会计的角色登入，只看得到财务，别的看不到。 对那位业主来说，收租从靠记性、翻银行流水，变成看账单和账龄报表；报税季也从每年重建一次，变成导出一下。系统画面可以在[房产管理系统案例](https://williamw.name.my/zh/portfolio/property-management/)里看到。 | | Excel | 出租房管理系统 | | --- | --- | --- | | 租金账单 | 自己做 | 每个周期自动生成 | | 谁欠租 | 对银行流水时才发现 | 账龄报表直接列出 | | 税务期限 | 靠记性，或者每年重新想起 | 按产业记录，附缴费账单 | | 每处产业赚多少 | 年底重新拼凑 | 一张报表 | | 费用 | 免费 | 一次性开发，RM 8,000 起；不按单位收月费 | ## 什么情况下你不需要定制系统 如果你名下只有一到三个单位、都在同一个名下，租客每月固定日期转账，那上面那张 Excel 就够了。每个月更新一次，把税务期限放进手机日历，钱留着就好。花钱做一套系统去取代它，划不来。 如果你是替别的业主管房子、帮人放租，或者是公寓管理层（JMB 或 MC），你需要的是中介软件或物业管理软件，不是这个。那些工具是围绕房源、佣金和社区管理来做的，那件事它们做得很好。 需要定制系统的那条线，是 Excel 不再是「每月花一点时间」就能管好的时候：产业有好几处，有的还拆成几个单位，分别挂在不同名下，会计还要你按持有人分开出数字。这正是我做这套系统要解决的情况。 在 Excel 和定制开发之间，还有一个选择：如果我已经做好的房产系统照原样就合你的用法，我可以不做任何修改，直接帮你部署，RM 3,999 起，一口价，报价时书面确认。因为不改功能，比为你重新定制同样的系统省钱；以后想改，再另外报价。这个选项下，代码仍归我，数据归你；代码你可以怎么用，写在报价里。 ## 下一步 [房产管理系统方案页](https://williamw.name.my/zh/services/property-management-system/)列出了系统包含什么，以及和现成软件的对比。价格方面：只上产业档案、租约和自动出账的首期，在 RM 8,000 至 RM 20,000 这一档；多数带自动出账和马来西亚税务的房产系统，落在 RM 20,000 至 RM 60,000（详见[价格页](https://williamw.name.my/zh/pricing/)）。按里程碑固定报价，白纸黑字；每个里程碑的余款，都在你在线上用过之后才付；我做的东西，交接后 90 天内缺陷免费修；源代码和数据库都归你。 在 WhatsApp 告诉我你有几处产业、几个单位、现在用什么在管，一个工作日内我回你一个具体的报价区间。 ## 想让它自动跑起来 房产管理系统定制开发 [看看系统怎么做](https://williamw.name.my/zh/services/property-management-system/) [WhatsApp 问我](https://williamw.name.my/go/whatsapp?from=guide-landlord-rent-tracking-aside&l=zh&text=%E4%BD%A0%E5%A5%BD+William%EF%BC%8C%E6%88%91%E7%9C%8B%E4%BA%86%E4%BD%A0%E9%82%A3%E7%AF%87%E8%AE%B2%E5%87%BA%E7%A7%9F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E9%87%91%E3%80%81%E6%8A%BC%E9%87%91%E5%92%8C%E9%97%A8%E7%89%8C%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E7%AE%A1%E7%9A%84%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%8C%E6%83%B3%E8%81%8A%E8%81%8A%E6%88%91%E5%90%8D%E4%B8%8B%E5%87%A0%E9%97%B4%E6%88%BF%E7%9A%84%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B3%BB%E7%BB%9F%E3%80%82) ## 常见问题 ### 有的产业在我个人名下，有的在公司名下，能分开管吗？ 可以。我做的系统里，每处产业都记录持有主体，账目既按产业汇总，也按主体汇总，会计做账和 LHDN 申报都分得清清楚楚。 ### 这和房产中介用的软件是一回事吗？ 不是。中介软件管的是房源、带看和佣金；这套系统管的是持有：租约、进出账、税务和维修，站在业主这一边。 ### 租客能自动收到租金账单吗？ 账单每个周期自动生成，可以直接打印或存成 PDF 发出去。要系统自己通过 WhatsApp 或电邮发给租客，可以作为后续的集成阶段再加。 ### 我的租金数据，还有谁看得到？ 只有你分配了角色的人。系统部署在你自己拥有或控制的服务器上，会计看财务，管理员看维修工单；源代码和数据库都交到你手上。 ## 更多指南 - [马来西亚定制系统的报价由什么决定？三条路怎么选（2026）](https://williamw.name.my/zh/guides/custom-software-cost-malaysia/) - [车队管理系统和 GPS 追踪有什么区别？该先买哪个？](https://williamw.name.my/zh/guides/fleet-system-vs-gps-tracking/) - [公司车一多，路税和保险到期总是漏续，怎么管才不靠记性？](https://williamw.name.my/zh/guides/fleet-renewal-tracking/) ## 可以开始梳理需求了？ 把你现在管什么、哪里最痛发过来。一个工作日内回复；沟通清楚需求后，一个工作日内给你书面范围和按里程碑的固定报价。 [WhatsApp 联系我](https://williamw.name.my/go/whatsapp?from=guide-landlord-rent-tracking-end&l=zh&text=%E4%BD%A0%E5%A5%BD+William%EF%BC%8C%E6%88%91%E7%9C%8B%E4%BA%86%E4%BD%A0%E9%82%A3%E7%AF%87%E8%AE%B2%E5%87%BA%E7%A7%9F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E9%87%91%E3%80%81%E6%8A%BC%E9%87%91%E5%92%8C%E9%97%A8%E7%89%8C%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E7%AE%A1%E7%9A%84%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%8C%E6%83%B3%E8%81%8A%E8%81%8A%E6%88%91%E5%90%8D%E4%B8%8B%E5%87%A0%E9%97%B4%E6%88%BF%E7%9A%84%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B3%BB%E7%BB%9F%E3%80%82) [邮件或其他方式](https://williamw.name.my/zh/contact/?from=guide-landlord-rent-tracking-end) [inquiry@williamw.name.my](mailto:inquiry@williamw.name.my)